売却(譲渡)した土地・建物の購入価額が分からないときの対応。調査、概算取得費、合理的な方法による推計。【165】

じゅっきーくん

スキー場キャラクターグランプリ2017優勝の「じゅっきーくん」 霞城セントラルにて

 

土地や建物などの不動産を売却(譲渡)し、その所得(もうけ、売却益、譲渡益)を確定申告する必要があるんだけど、
その不動産をいくらで買ったか分かんないんだよなぁというケースがよくあります。

特に相続などにより取得した不動産の場合は、買った本人(父や祖父)がすでに亡くなっているなどの事情が加わり、購入価額が不明となるケースがほとんどです。

今回は、そんなときにどう対応するればいいの?というお話。

購入価額が分かると分からないときより税金を少なくできる

そもそも一般の方は、なぜ購入価額を調べる必要があるの?と思われるかもしれません。
以下の太字の計算式で譲渡所得を計算するんですが、購入価額は取得費に含まれ、所得(もうけ)からマイナスすることができます。
購入価額が分かれば、所得(もうけ)を減らし、税金を減少させることができるんです。
そのため購入価額を正しく把握する必要があるんです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用(-特別控除額)

購入価額の調査

譲渡所得の計算に、購入価額(取得費に含まれます)を把握する必要があることは前述のとおり。

購入価額の調査は、購入時の売買契約書に基づくのが原則です。
しかし、契約書を失くしたなどの理由により、これができない場合がありえます。
特に相続した土地などは、高い確率で契約書が見つかりません。。。
まあ、何十年も経ってるからしょうがないですね。(-_-;)

そんなときは、以下の方法により取得価額を調査します。

  • 購入したときの日記、日誌、メモなどの記録で調査(日記つけるほどマメな人なら大きな買い物についても書いてる可能性大)
  • 預金などの出金明細、金融機関からの借入関係書類や抵当権設定登記の内容(登記確認で購入時期を推定できます。)
  • 仲介手数料の領収書(仲介手数料の計算式を利用して、仲介手数料から逆算できます。)
  • 購入先や購入時仲介業者への確認(税務署は必要あればダメ元でここまで調査するようです。)

概算取得費を適用

購入価額が分からない場合、売却価額の5%相当額を取得費として譲渡所得金額を計算することができます。

税理士であれば購入価額が不明な場合は概算取得費を利用することを知っているので、契約書がない=即、これを適用しようとするでしょう。

しかし概算取得費の規定によると、譲渡費用がない場合には、売却価額の95%が譲渡所得金額(=売却価額ー売却価額×5%)になってしまいます。
かなりの部分が所得(もうけ)としてカウントされてしまいます。
売買契約書を保存していなかった納税者が悪いといえばそれまでですが、なんとか所得を減らしたいと思われる納税者の方が多いでしょう。

合理的な方法で購入価額を推計して、この状態を回避できることもあります。

合理的な方法による推計

推計の具体例

契約書もない、でも売価の5%しか購入価額にできない概算取得費もいやだ、という場合でも合理的な方法による推計が認められることがあります。
合理的な方法による推計の例は以下のような方法です。

  • 購入当時の固定資産税評価額や相続税評価額(路線価など)による推計
  • 登記時の登録免許税、不動産取得税による推計
  • 譲渡物件に近い地価公示の標準地の公示価格など
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」

留意事項

これらの推計は、購入時の時価相当額を推計しているため、時価相当額で購入している場合は取得費と認められる可能性があります。

しかし不動産の取得は常にその当時の時価で取引されるとは限りませんよね。
親族間取引や売主側に売り急ぎの理由がある場合など、近隣の相場より安く購入したと考えられる場合はたくさん想定されます。
個別事情がある場合の取引について、推計を利用するのは合理的ではありません。
そのため購入価額の推計にあたり、取得当時の具体的状況(購入の経緯、購入目的、購入資金の出処・調達方法、物件の状況)を考慮した推計作業が必要となります。

推計による購入価額が合理的であることの立証責任は納税者にあります。
これが立証できず、税務調査官に推計方法が不合理だと判断された場合、過少申告加算税や延滞税などのペナルティーを課される危険があります。
そのため推計による方法は税務リスクを伴うことを十分に認識したうえで行ってください。

やっぱり重要な契約書を大切に何十年でも保管(PDFデータ保管でもいいんじゃないでしょうか?)しておくことが、最もシンプルで効果的な身を守る方法ということで締めたいと思います!<m(__)m>

まとめ

・譲渡所得=譲渡価額-取得費(購入価額が含まれます)-譲渡費用-特別控除額
・契約書がなくて購入価額が不明→調査、概算取得費、推計
・重要な書類を大切に保管するのが効果的で手っ取り早い自己防衛策

おまけ

【編集後記】

会計士用のE-learningで研修。
e-Tax&eLTAXの設定を変更。
コロコロコミックを閲覧

【ムスコログ】

ヨークベニマルで初めて「コロコロコミック」を買いました。
もう、「テレビくん」は卒業したそうです。成長を感じます。
何十年ぶりに父も読んでみました。
当時から連載していたスーパーマリオくんがまだ続いていました。すごい。。。

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